[부동산 가이드] 셀러 지불 비용

미국의 부동산 매매는 서류가 많고 복잡한 것 같지만, 바이어가 알아야 할 여러 가지의 사항들을 자세하게 서류로 기재해 알려주기 때문에 어떤 면에서는 더 정확하고 안전하다고 볼 수 있다. 지불하는 비용이나 융자에서도 에스크로가 셀러와 바이어의 의견을 중간에서 정리하고 확인하기 때문에 더 확실하다. 부동산 매매가 잘 마무리되면 바이어와 셀러는 그에 따른 여러 가지 비용을 지불해야 한다. 이를 클로징 비용이라고 한다. 셀러의 클로징 비용에는 무엇이 있을까. 하나, 부동산 에이전트에게 주는 커미션이 있다. 커미션은 협상 여지가 있다. 셀러와 부동산 브로커와의 합의에 따라서 달라지지만, 관습적으로는 5%로 알고 있다. 2.5%는 셀러의 에이전트, 2.5%는 바이어의 에이전트에게 돌아간다. 셀러의 입장에서는 조금이라도 커미션을 아끼고 싶어서 최대한으로 깎아보려고 노력하지만, 커미션이 기본보다 너무 낮아도 바이어를 소개하는 에이전트 입장에서는 커미션을 더 많이 주는 부동산에 더 관심을 가지게 될 수도 있다. 똑같은 자동차에 가격이 같은데, 어떤 딜러는 캐시백이 있고, 다른 하나는 없다면 어떤 쪽에 관심이 갈까. 둘, 부동산을 팔 때는 시와 카운티에 이전세를 내야 한다. 해당 지역에 따라 책정하는 가격이 다르고 없는 곳도 있다. 부동산 전문인과 궁금한 점을 미리 상의하자. 새로 지은 콘도 경우에는 이를 바이어가 낸다. 셋, 홈 어소시에이션이 있는 콘도나 타운하우스, 게이트 하우스의 경우 통상적으로 HOA에 관련된 서류 비용은 셀러가 부담한다. HOA 트랜스퍼 비용, HOA 서류 비용 등이 있다. 시 리포트 비용도 있는지 확인하자. 넷, 타이틀 보험이 있다. 바이어의 경우 융자한 금액만큼 보험을 들고, 셀러는 판매 가격을 커버하는 금액을 들게 된다. 다섯, 에스크로 비용이 있다. 이는 바이어와 셀러가 각자의 에스크로 비용을 부담하게 된다. 에스크로는 바이어와 셀러가 서로 동의한 내용만 시행한다. 여섯, 바이어를 위해 홈 워런티를 들어준다. 이는 일 년 동안 집에 문제가 있는 경우 홈 워런티를 통해 고칠 수 있다. 잘 사용하던 것들도 주인이 바뀌면 금세 알아차리고 에어컨이 안 되거나. 워터 히터가 안 되는 경우가 종종 생기기 때문에 이런 경우 홈 워런티가 유용하게 사용된다. 이렇듯 각자의 위치에서 일하게 된다. 부동산 매매가 순조롭게 되는 이유는 무엇일까. 집이 예쁘거나 바이어가 좋거나 셀러가 집을 잘 관리해서 등 모든 게 정답일 수 있지만, 제일 중요한 것은 바이어와 셀러, 에스크로, 타이틀, 융자회사, 부동산 에이전트가 한마음으로 팀워크를 이루어졌을 때 만족한 결과가 온다. 바이어와 셀러가 서로 조금씩 양보하고, 에스크로가 바이어와 셀러의 의견을 잘 정리하고 중간에서 마무리해 주고, 부동산 에이전트가 광고를 열심히 해서 좋은 바이어를 찾아와야 최상의 결과를 얻게 된다. 부동산 매매는 서로 협력하여 선을 이루는 과정이다. ▶문의:(213)500-8954 미셀 정 / 뉴스타부동산 LA 명예부사장부동산 가이드 비용 지불 부동산 매매가 셀러 에스크로 셀러 지불

[부동산 이야기] 캘리포니아 부동산 이야기

캘리포니아에서 지난 6월 판매된 주택은 총 27만7490채로, 지난해 6월에 비하여 32.9% 감소했다는 캘리포니아부동산협회(CAR)의 발표가 있었다. 전달인 5월보다도 4.1% 감소한 숫자이다. 캘리포니아의 부동산 매매가 9개월 연속 연간 30만 건 이하로 낮게 유지되는 것은 모기지 이자율 상승과 시장에 나와 있는 주택 재고 부족이 원인이다. 그러나 캘리포니아의 주택 중간 가격은 5월 83만6110달러에서 6월 83만8260달러로 0.3% 상승했다. 주 전체 평균 가격은 계속 상승하여 10개월 만에 최고 수준에 도달했다. 주택 공급이 부족한 데다 이전 대비 고가의 주택 판매가 많아져서 가격 상승을 가중시켰기 때문이다. CAR는 앞으로 몇 달 동안 주택가격이 더 오를 수 있지만, 올해 말 인플레이션이 진정되면 금리와 주택 공급 조건이 회복하면서 어느 정도 시장이 개선될 수 있을 것이라고 한다. CAR의 발표에 의하면 가주의 거래량은 지난 해 6월에 비하여, 58개 카운티 중 7개 카운티를 제외하고 모두 줄어들었다. 24개 카운티가 전년 대비 20% 이상 줄었으며, 9개 카운티는 작년 같은 달보다 30% 이상 감소했다. 캘리포니아의 주택 재고는 6월에 전월보다 약간 증가했지만 부족한 주택 공급이 여전히 문제다. 캘리포니아 전체의 액티브 리스팅은 작년보다 34% 감소했으며, 6월 단독 주택을 판매하는 데 걸린 일수는 평균 15일로, 2022년 6월의 14일과 거의 비슷하다. 그러나 의외로 단독 주택의 스퀘어피트당 평균 가격은 414달러로, 1년 전의 423달러에서 꽤 크게 하락했다. 프레디맥에 따르면 30년 고정 모기지 금리는 6월 평균 6.71%로 2022년 6월 5.52%에서 1.2%정도 상승했다. 그렇다면 캘리포니아의 특징과 역사에 대해 짧게 알아보도록 하자. 캘리포니아는 미국에서도 가장 많은 사람이 사는 주이며 인구는 약 4000만 명이다. 주 면적은 한국 면적의 4.28배로, 전국에서 세 번째로 넓은 면적을 가지고 있고, 미국의 경제, 문화 등에서 영향력이 큰 지역 중 하나이다. 또 교육 환경이나 한인타운의 존재 등으로, 한국에서 인지도가 제일 높은 주이기도 하다. 주도는 새크라멘토이고, 주의 마스코트는 지금은 멸종되었다고 전해지는 캘리포니아 그리즐리베어다. 한편 캘리포니아라는 이름의 유래는 16세기 초 스페인에서 유행한 모험 소설 ‘에스플란디안의 모험’에 나오는 여왕의 이름이 ‘칼라피아(Calafia)’라서 ‘칼리포니아’라는 이름이 붙여졌다고 한다. 스페인의 식민지배를 받으면서 주(state)로 지정 되었는데, 스페인 제국 식민지 기간 여러 선교사와 이민 그룹(Pueblos)이 정착했으며 1769년 샌디에이고부터, 샌프란시스코, 샌호세, LA, 샌타바버라 등에, 30여 년간 미션(Mission)이라 불리는 선교기지 겸 개척지를 건설하기 시작했다. 최종적으로는 남쪽의 샌디에이고부터 북부 소노마 카운티까지 수십개의 미션을 건설했고, 이 미션들이 현재 캘리포니아 대도시들의 시작이 되었다. ▶문의:(818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 캘리포니아 부동산 캘리포니아 전체 부동산 매매가 주택 판매

[부동산 가이드] 오픈하우스

집을 팔기로 결정하면 에이전트와 상의 후 오픈하우스를 하게 된다. 오픈하우스를 통해 부동산 구매에 관심있는 바이어에게 집 안팎을 보여주고 궁금한 것들을 알려준다. 집주인은 이때 내 부동산의 장점을 부각해 적합한 바이어를 찾게 된다. 이처럼 중요한 오픈하우스에 필요한 몇 가지의 팁들을 알아보자. 하나, 불필요한 물건들을 정리하자. 테이블 위에 수북이 쌓여있는 신문지나 잡지들, 아이들의 장난감들은 집을 어수선하게 할 뿐만 아니라 정작 보아야 할 중요한 부분을 놓치기 쉽고, 지저분한 물건들은 바이어의 첫인상에 안 좋은 영향을 줄 수 있다. 오픈하우스 전에 청소팀을 불러 청소하는 것도 좋다. 클리닝 서비스는 집주인이 미처 생각하지 못한 부분들을 정리해 준다. 둘, 개인적인 것을 엿볼 수 있는 가족사진이나 물건들은 정리 정돈하자. 사생활을 알리는 것도 좋지 않을 뿐 아니라 바이어의 시선이 불필요한 곳에 갈 수 있다. 셋, 집에 눈에 띄는 문제들이 있다면 미리미리 수리하자. 전체적으로 리모델링하지 않아도 전반적으로 깨끗하고 큰 문제가 없다면 부동산 매매가 순조롭게 이어진다. 부동산을 팔지 않더라도 이런 문제들은 알았을 때 즉시 고쳐야 큰 문제가 되지 않고, 목돈이 들지 않는다. 다음에 해야지 하고 미루다 보면 후에 큰 골칫거리가 될 수 있다. 넷, 오픈하우스 중에 셀러는 가능하면 집에 있지 않고 리스팅 에이전트에게 집을 오픈하는 것이 바람직하다. 집주인이 있으면 바이어들도 편하게 둘러보기가 힘들뿐더러 마음 편하게 에이전트에게 이런저런 질문을 하기가 쉽지 않다. 다섯, 집 안을 아무리 잘 정돈해도 안 팔릴 때 관리사무소가 문제가 있는 경우도 있다. 내 집이 아무리 깨끗하게 잘해놓았어도 HOA에서 관리를 소홀히 한다거나 다 함께 사용하는 수영장이나 운동하는 곳 등 공동 구역에 문제가 있고, 관리가 안 되고, 지저분하거나 문제가 있는 경우, 상대적으로 바이어는 매물을 구입함에 앞서 걱정이 시작된다. 여섯, 부동산을 마켓에 올리자마자 팔리는 운 좋은 경우도 있지만 그렇지 않은 경우가 더 많다. 부동산 매매는 시간을 가지고 기다려야 한다. 모든 집은 주인이 있다. 억지로 되지 않는다. 2~3개월이 되어도 안 팔리는 경우도 흔히 있고 그 이유는 다양하다. 가격의 문제, 관리 소홀의 문제, 처음 바이어를 잘못 결정하는 경우, 내 이웃의 문제, 집 구조의 문제 등 어떤 쪽일지는 알 수가 없다. 하지만 부동산을 사고파는 것에 있어서 인내심을 가지고 에이전트를 믿고 기다려야 한다. 어떤 경우, 바이어는 비싸게 산 것 같고, 셀러는 너무 싸게 판 것 같아 걱정되는 경우도 있다. 가격은 누구도 일부러 만드는 것이 아니다. 가격은 내 부동산의 시세와 현재 마켓의 시세를 알려준다. ▶문의:(213)500-8954 미셀 정 / 뉴스타부동산 LA 명예부사장부동산 가이드 오픈하우스 바이어 부동산 매매가 부동산 구매 문제 관리

[부동산] 상반기 부동산 시장

2023년 다소 침체 된 부동산 경기 속에 주택 소유주와 잠재 구매자들은 부동산 매매가 집중적으로 이뤄지는 봄철에 관심이 쏠리고 있다. 이 시기가 주택시장 상황이 올해 글로벌 경제 전망을 가늠케 하는 최대 단일요소일 수 있다는 분석이고 과연 글로벌 경제가 침체로 갈 것인가, 아니면 연착륙으로 갈 것인가를 보여주는 풍향계라는 의미다. 이코노미스트 최신호는 “주택시장이 중요한 이유는 총 가치 45조 달러라는 절대적인 크기를 갖고 있다기보다, 기준금리 상승국면에서 경제 향방을 가늠할 풍향계로 기능할 수 있기 때문”이라고 전했다. 연방준비제도(연준)는 경제성장을 해치지 않으면서도 인플레이션을 잠재울 정도로 적절히 기준금리를 올린 것인지, 지나치게 긴축한 것인지, 너무 느슨하게 대응한 것인지에 대한 초기 신호가 부동산시장에서 나타날 수 있다고 분석한다. 지난달까지 부동산시장의 침체는 확실해 보였다. 사실 연준이 기준금리를 올리기 전부터 모기지 대출기관들은 연준의 긴축을 예상하면서 금리를 올리기 시작했다. 30년 만기 모기지금리는 2021년 말 3%에서 지난해 10월 7%를 넘었다. 20여년 만의 최고치였다. 매매 건수는 크게 줄어들었다. 잠재 구매자들은 상황을 방관하며 기다렸다. 주택건설기업들은 신규 프로젝트 규모를 줄였고 판매기업들은 가격을 낮췄다. 하지만 최근 예상 못 한 반등의 신호들이 잡히기 시작하면서 기준금리 인상에 따른 기대효과가 무뎌지고 있다는 우려가 커졌다. 현재 부동산에 대한 낙관론과 비관론이 엇갈린다. 낙관론의 요지는 부동산시장이 바닥을 쳤다는 것이다. 주택 구매자들이 늘고 있다는 걸 근거로 든다. 팬데믹 시기의 광풍 정도는 아니지만, 올해 봄철 거래가 늘면 이론상 주택가격이 안정되고 주택건설기업들이 신규주택 건설에 나설 수 있다는 입장이다. 이런 입장을 지지하는 측은 인플레이션을 자극하지 않고도 경제성장을 이룰 수 있다고 본다. 반면 비관론의 요지는 부동산시장과 인플레이션의 상호관계가 너무 끈끈하다는 것이다. 공급이 제한된 주택시장에서 주택 매매가 늘어난다면, 가격상승은 불 보듯 뻔하다는 것이다. 금리에 민감한 부동산시장이 통화 긴축에 반응하지 않는다면 연준으로선 보다 공세적으로 통화 긴축에 나설 수밖에 없다. 현재 비관적인 시나리오가 보다 현실적으로 여겨지는 상황이다. 최근 부동산시장 반등엔 여러 요소가 어우러졌다고 분석한다. 지난 1년 부동산 거래는 미지근했다. 이는 억눌린 수요가 있다는 의미다. 여력이 있는 매입자들이 현금을 내고 부동산을 매입하는 비중이 커지고 있다. 연준 의장 제롬 파월은 지난해 부동산시장의 리셋(급등 이전 가격으로의 회귀) 필요성을 역설했다. 집값이 감당할 수 없는 수준이기 때문이다. 집값의 감당 정도가 팬데믹 이전 수준으로 되돌아가려면 세 가지가 전제돼야 한다. 소득이 상승하거나 모기지금리가 하락하거나 주택가격이 내려가야 한다. 현재 이 세 가지 상황이 일어나기 시작했다. S&P코어로직케이스실러지수에 따르면 현재 주택가격은 2022년 중반 정점에 비해 단 4% 하락했다. 팬데믹 기간 45% 폭등한 것을 거의 상쇄하지 못했다. 반면 주택건설기업들은 글로벌 금융위기를 향해 치닫던 20년 전과 달리 매우 신중해졌다. 팬데믹 기간 주택매입 광풍이 불었을 때도 주택건설기업들은 공급을 약간 늘리는 데 그쳤다. 과거의 교훈을 잊지 않았기에 팬데믹 호황을 일시적으로 판단했다. 부동산시장이 약화하자 즉각 신축 활동을 대거 줄였다. 그 결과 지난해 주택건설 투자는 실질기준으로 1/5 하락했다. 올해는 더 하락할 것으로 예상한다. 최근 주택 수요가 반등하고 있지만, 신규주택 착공은 지속 하락하는 상황이다. ▶문의:(213)445-4989 현호석 마스터 리얼티 대표부동산 상반기 기준금리 인상 주택시장 상황 부동산 매매가

[법 상식] 매매 중 부동산 손실·정부 수용 발생

상업용 부동산을 구매하기 위한 에스크로 과정에서 화재 발생으로 건물이 전소, 정부 수용 결정으로 부동산 매매가 불가 등의 경우에 바이어와 셀러 사이에는 어떤 권리와 의무가 있는지 살펴보겠다. 가주민사법 1662조에 의하면 부동산의 소유나 명의가 이전되기 전, 부동산의 일부나 전체가 바이어의 실수 외의 이유로 파손되거나 정부로 인해 강제로 수용되었을 경우에는 셀러는 바이어에게 계약 준수를 강요할 수 있는 권리가 없으며, 바이어는 매매계약서에 대한 책임이 없을 뿐 아니라 이미 지불한 매입금을 돌려받을 수 있는 권리가 있다. 반면 부동산의 소유나 명의 이전이 완료되고 부동산의 일부나 전체가 셀러의 실수가 아닌 이유로 파손되거나 정부의 강제 수용 경우, 바이어는 매매계약서에 따른 계약을 준수 및 책임을 다해야 한다. 다시 설명하자면 바이어는 부동산의 소유권 및 명의의 이전 여부에 따라 부동산 화재나 자연재해로 인한 파손에 대한 책임을 달리한다는 것이다. 물론, 부동산 구매 잔금이 남아있다면, 바이어는 구매 잔금을 셀러에게 지불해야 한다. 이러한 문제가 자주 발생하는 것은 아니지만, 종종 에스크로가 완결되기 전 바이어가 부동산이나 비즈니스의 소유권을 행사하는 경우가 있다. 비록 명의 이전이 완결되지 않은 상태이지만 소유권을 행사하기 시작한 후 부동산이 화재나 자연재해로 인하여 파손될 시에는 파손된 부동산을 구매해야 하는 상황이 될 수 있다. 따라서 에스크로가 완결되기 전 소유권을 행사하는 데에는 예상치 않은 책임 전가의 가능성이 있으므로 신중하게 결정해야 한다. 따라서 에스크로가 종료되기 전에는 부동산이나 사업체의 소유권을 행사하는 것은 법적으로 많은 복잡한 문제를 발생시키기 때문에 가급적 피하는 것이 좋다. 부득이한 사정으로 미리 소유권을 행사해야 할 경우에는 계약서에 이러한 책임손실 문제에 대한 규정을 정확히 명시해야 한다. 그뿐만 아니라, 에스크로 종료 전에 소유권이나 운영권을 바이어에게 양도할 경우에는 바이어로 하여금 손해보험을 들게 해야 한다. 에스크로 기간 위와 같이 부동산의 손실이 났을 경우, 보험에 대한 처리에 관한 것도 매매계약서에 명시해야 분쟁의 소지를 최소화할 수 있다. 마찬가지로 계약 내 부동산 손실이 발생했을 경우, 보험금에 대한 권리가 누구에게 있는지 규정한 조항 또한 확인해야 한다. 계약서마다 손실에 대한 보험금 처리가 다르게 규정되어 있으므로 반드시 검토해야 한다. 정부의 강제 수용 결정이 날 경우, 수용에 따른 보상금의 혜택을 받는 것에 대한 규정도 꼭 명시해야 한다. 에스크로 진행의 시점에 따라서 수용 보상금에 대한 주체를 달리하거나 수용 금액에 따라서 보상금에 대한 권리를 달리 규정할 수도 있다. 바이어의 입장에서는 수용의 결정이 있을 경우 매매 계약을 해지할 수 있는 권리를 명시할 필요가 있다. 따라서 매매 계약서에서 매우 중요한 것은 에스크로 기간 매매 대상의 부동산에 대한 리스크를 어느 시점에서 셀러에서 바이어로 이전되는지에 대해 정확한 규정과 이해를 하는 것이다. ▶문의: (213)487-2371 이승호/ 변호사 Lee & Oh법 상식 부동산 매매 부동산 매매가 매매 계약서 부동산 손실

[부동산 가이드] 지역 에이전트의 강점

어느덧 2022년 중반을 넘어 100도가 넘는 폭염 속에 8월을 맞이한다. 긴 터널을 지나온 듯 부동산 시장은 많은 변동과 변수 속에서 여전히 예측하기 힘들다. 높아지는 이자로 인해 바이어들은 여전히 집을 구입하는데 어려움을 겪고 있다. 오른 이자율로 인해 집 가격이 내려갈 거라는 바이어의 기다림 속에 잠시 쉬어가듯, 점점 눈에 띄게 부동산 매매가 적어지고 있다. 그러나 현실은 주택가격이 내려가지 않았고 다만 오버 프라이스로 사는 바이어들이 줄어든 것뿐이다. 여전히 좋은 로케이션과 잘 준비된 좋은 매물은 빠르고 높은 가격에 팔리고 있다. 투자를 목적으로 매매하는 캐시 바이어나 그동안 기다리며 준비한 바이어에게도 좋은 기회이기도 하다. 이번 코로나 19가 전례가 없었던 대유행이어서 경제학자들도 많은 오류와 예측 실패를 하게 됐다. 노벨상을 받은 세계적인 경제학자 폴 크루그먼 뉴욕 시립대 교수 등 뉴욕 타임스(NYT)의 저명한 칼럼니스트들이 줄줄이 NYT 기고문을 통해 과거 자신들의 칼럼에서 피력했던 주장들이 틀렸음을 공개적으로 인정하고 나서 화제가 되고 있다. 크루그먼 교수는 지난주 NYT에 쓴 ‘인플레이션에 대해 나는 틀렸다’라는 제목의 칼럼에서 조 바이든 행정부의 경기 부양책이 심각한 인플레이션을 폭발하지 않을 것이라고 본 자신의 과거 전망이 “매우 잘못된 판단이었다”고 고백했다. 부동산 시장에도 많은 예측의 오류를 가져오고 있다. 무수히 많은 미디어 매체에서 부동산 시장 전망에 대해 많은 칼럼이나 기사 등을 기고하고 있는데 시간이 지나서 보면 솔직히 전문가들의 예측이 맞은 건 가격 상승 정도다. 정확히 어느 시점까지 얼마만큼 더 오르는지는 아니면 떨어지는지를 정확히 분석해서 판단을 내린 전문 매체들이 거의 없다고 보면 된다. 왜냐하면 전문가들의 분석 지역은 광범위하기 때문이다. 같은 지역에서도 그 지역마다, 곳곳의 동네마다 가지는 변수는 무궁무진하다. 부동산을 매매하면서 가장 두려운 것이 하락 시 손실에 대한 두려움과 상승 시 막차를 타는 것 아니냐는 두려움이다. 그러나 지금 집을 사야 한다는 것을 투자자들은 모두 알고 있다. 집의 건축 연도, 크기, 상태, 학군, 교통, 주변 상권 등 같은 조건으로 나열하기가 힘들 정도로 조금씩 다르다. 그래서 비교하기가 힘든 게 주택이다. 에이전트들은 항상 비슷한 지역의 주택 가격 변동의 추이나 판매 상황 등 여러 가지 데이터를 매일 업데이트하면서 시장 상황을 모니터하고 있기에 전문가들이 내놓은 분석보다 내가 사는 동네의 지역이나 살고자 하는 지역의 주택에 대해 더 잘 알 것이고 앞으로의 이 지역의 가격 변화 추이도 더 상세히 분석할 수 있다. 여전히 부동산 구매가 어렵긴 해도, 에이전트를 잘 활용하는 것이 주택의 사고파는 것에 첫 번째 필승의 전략이다. ▶문의: (213)718-7733 윤소야 / 뉴스타부동산 플러튼 명예부사장부동산 가이드 에이전트 지역 지역 에이전트 분석 지역 부동산 매매가

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